부동산 등기부등본을 준비할 때는 내용을 볼 열람인지, 기관에 제출할 등기사항증명서인지부터 정하세요. 제출용이라면 종이·전자문서 형식과 말소사항을 포함할 범위를 함께 확인해야 합니다. 같은 부동산의 기록이어도 선택한 증명 범위에 따라 확인할 내용이 달라집니다.
토지의 지번·지목·면적이 등록된 대장을 요구받았다면 토지대장 발급 안내에서 준비하세요. 토지대장에도 소유자 항목이 있으므로, 소유자 이름이 나온다는 이유만으로 두 문서를 같은 제출 서류로 보지 않습니다. 요청한 문서명과 대상 부동산을 먼저 맞춰 보세요.
내용을 볼 열람과 제출할 발급 형식을 고릅니다
인터넷 등기 업무지침 제2조는 등기기록을 보는 열람, 기록을 증명하는 서면 발급, 전자문서 형태의 발급을 구분합니다. 공식 서비스는 대법원 인터넷등기소에서 이용합니다.
기관이 등기사항증명서를 요구했다면 접수할 형식을 먼저 물어보세요. 열람 화면을 저장했다는 이유만으로 전자등기사항증명서를 발급받은 것으로 처리하지 않습니다. 받은 파일의 확장자만 보고도 발급 방식을 판단하기 어렵습니다.
전자등기사항증명서 서비스에는 회원등록 조건이 규정돼 있습니다. 어떤 서비스에 접속하는지 정한 뒤 그 화면의 로그인·인증 안내를 따르세요. 공동인증서를 이용해야 하는 다른 민원도 함께 준비한다면 인증서 종류와 준비물을 확인할 수 있습니다.
요청서에 건축물대장도 적혀 있다면 건축물대장 발급 안내에서 별도로 준비합니다. 두 문서를 함께 요구받은 경우에는 각각의 문서명과 표시 범위를 맞춰야 합니다.
전부와 일부, 말소사항의 범위를 맞춥니다
열람은 전부증명서 형태와 일부증명서 형태로 나뉩니다. 제9조에서 정한 열람 범위는 다음과 같습니다.
| 열람 형태 | 볼 수 있는 범위 | 선택 전에 볼 요청 내용 |
|---|---|---|
| 전부증명서 형태 | 등기기록에 기록된 모든 내용 | 과거 등기까지 필요한지 |
| 전부증명서의 현재 유효사항 형태 | 열람 당시 효력이 있는 등기사항과 관련 사항 | 현재 유효사항으로 요구 범위를 충족하는지 |
| 일부증명서 형태 | 특정인지분, 현재소유현황, 지분취득이력 등 특정 부분 | 필요한 사람·소유·지분 범위가 무엇인지 |
발급 형태도 제11조의2에 전부증명서의 말소사항포함·현재 유효사항, 일부증명서의 특정인 지분·현재 소유현황·지분취득 이력으로 나뉘어 있습니다. 요청서가 ‘전부, 말소사항 포함’이라고 했다면 ‘현재 소유현황’이라는 일부 문서로 바꾸어 신청하지 마세요.
종류가 적혀 있지 않다면 문서를 요구한 곳에 전부·일부와 말소사항 포함 여부를 확인합니다. 현재 유효사항만 보면서 이전에 말소된 내용도 모두 확인했다고 판단해서는 안 됩니다. 필요한 범위를 정한 다음 결제 단계로 넘어가는 순서입니다.
신탁원부와 공동담보목록은 필요 여부를 따로 확인합니다
등기기록에서 신탁이나 공동담보 표시를 봤다면 관련 자료가 필요한지 확인하세요. 제2조는 신탁원부, 공동담보(전세)목록, 도면, 매매목록, 공장저당목록의 열람을 해당 자료에 관한 신청이 있는 경우로 정합니다. 일반 기록을 열람했다는 사실만으로 그 부속자료까지 모두 받은 것은 아닙니다.
어떤 자료를 요구받았는지 이름을 적어 두고 해당 자료의 신청 안내를 찾습니다. 발급·열람이 바로 되지 않는다면 인터넷등기소의 해당 문서 안내나 등기소에 신청 경로를 문의하세요. 주민등록번호 등 공시제한 조치가 필요한 영구보존문서는 그 조치가 완료된 뒤 열람할 수 있다는 조건도 지침에 있습니다.
수수료는 열람과 발급을 나누어 봅니다
현행 수수료규칙에 따른 부동산 등기기록의 인터넷 열람 수수료는 1등기기록에 700원입니다. 인터넷으로 등기사항증명서를 발급받는 기본 수수료는 1통에 1,000원입니다. 2025년 8월 1일 시행 규칙의 금액을 2026년 10월 2일 확인했습니다.
전자등기사항증명서에는 소유권 등기명의인의 수수료 면제 조건이 있습니다. 업무지침 제15조의2에 따라 본인 소유 부동산의 전자증명서를 받는 경우에 적용되며, 종이 발급까지 무료라는 뜻은 아닙니다. 등기기록에 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호가 없거나, 등기명의인의 이름과 번호가 신청인과 다르면 면제 대상에서 제외됩니다.
면제를 받으려면 인터넷등기소에서 소유권 등기명의인 확인 절차를 거쳐야 합니다. 신청인 본인의 실지명의를 확인할 수 있는 인증서가 필요합니다. 법원행정처장이 지정·공고한 인증서 정보를 인터넷등기소로 보내야 하므로, 사용할 인증서는 해당 확인 절차의 안내에서 확인하세요.
발급확인번호와 무인발급 예약번호를 구분합니다
다른 사람이 건넨 등기사항증명서를 대조할 때는 그 문서에 적힌 발급확인번호를 사용합니다. 제11조의4는 이 번호로 확인한 기록과 받은 증명서의 내용을 비교하는 방식과, 발급일로부터 3개월 이내 5회라는 조건을 정합니다.
번호로 확인되는 내용은 확인 당시의 등기기록입니다. 처음 받은 문서의 발급일과 지금 확인한 시점을 함께 봐야 합니다. 내용이 달라졌다면 번호 입력 오류인지, 기록이 바뀐 것인지 등을 해당 문서와 공식 확인 안내에 따라 확인하세요.
무인발급기 발급예약에서 받은 발급번호는 예약한 증명서를 수령할 때 신청인의 생년월일과 함께 입력하는 정보입니다. 문서의 진위를 대조하려는 상황과 예약 문서를 받으려는 상황을 먼저 구분합니다.
표제부·갑구·을구는 확인할 대상이 다릅니다
부동산등기법 제15조는 표제부에 부동산의 표시, 갑구에 소유권에 관한 사항, 을구에 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하도록 정합니다. 주소나 부동산 표시를 대조하려면 표제부부터 보고, 소유권 기록은 갑구에서 찾습니다.
을구를 확인할 때도 앞에서 선택한 전부·일부와 말소사항 범위를 함께 봅니다. 일부증명서에 보이지 않는 내용이 있다고 해서 전체 등기기록에도 없다고 판단해서는 안 됩니다. 필요한 기록이 빠졌다면 신청한 증명 범위를 다시 확인한 뒤 맞는 문서를 준비하세요.
받은 문서가 제출 요구에 맞는지 대조합니다
문서를 받은 뒤에는 요청서와 나란히 놓고 아래 항목을 확인하세요.
- 문서에 표시된 부동산이 준비하려던 대상과 같은지
- 전부·일부와 말소사항의 범위가 요구와 맞는지
- 추가로 요구한 신탁원부·공동담보목록 등 자료가 빠지지 않았는지
- 종이·전자문서 형식과 발급일이 접수기관의 요구에 맞는지
전부·일부나 말소사항의 범위가 요구와 다르면, 필요한 범위로 등기사항증명서를 다시 준비하세요. 진위 대조와 접수기관의 제출 요건도 각각 확인해야 합니다. 개인정보 표시와 전달 방법을 정할 때는 온라인 서류 제출 전 확인 목록에서 이어서 준비할 수 있습니다.
